家を売るタイミング 住み替えは売ってから買う?買ってから売る?

家を売ることを検討している場合、新しく住む家が実家などのような、購入する必要のない家でない限りは、家を売るのと同時に家を買わなければならないケースがほとんどです。つまりこれは住み替えにともなう家の売却となるわけです。

もちろん売却と同時に購入することが理想的ですが、そうそう良いタイミングでバッチリと事が運ぶケースはかなり稀だともいえます。

住み替えでは転勤、転職、子供の成長や家族構成の変化などのほか、さまざまな理由が考えられ、新居へ引っ越すスケジュールについてはこういった事情に大きく左右されます。このほかに非常に重要となってくるのが住宅ローンを利用しているか否かについてです。

  • ①住宅ローンを利用している、またはこれから利用して購入する。
  • ②住宅ローンを利用していない、または完済済みの場合。

家を売って住み替える際には、住宅ローンを利用する場合や、そうでない場合などそれぞれの状況に応じて、売却と購入のスケジュールをしっかりと計画しておくことがなにより重要です。

①住宅ローンを利用している、またはこれから利用して購入する。

住宅ローン返済中という場合には、売却金額が入らなければ一括返済できず抵当権抹消ができないケースがほとんどといっていいでしょう。

売却については、納得の行く価格で買ってくれる人が現れてくれなければ、どうにもなりません。また、住宅ローン返済中の方が、新たな家を購入するならこちらも住宅ローンを新たに契約して購入するという場合が多いでしょう。

この場合、もしも家が売れないまま、新たな家を購入した場合、古い家と新しい家と両方の住宅ローンを返済しなければなりません。

このように旧居、新居どちらも住宅ローンを利用するという場合には、出来れば旧居を先に売ってローンを完済してから、新居を購入するといった売却先行型のスケジュールを基本に考えてゆくことが理想的といえます。

旧居が先に売れて、購入する新居を探すまでの間、賃貸などの仮住まいが必要となる点はデメリットといえますが、二つの住宅ローンを同時に支払わなければならないよりは安全な選択だといえます。

住み替え(買い換え)ローンという選択肢

売却金額でローン残債をすべて賄える場合なら、売却することで抵当権抹消が可能ですが、そもそも売却金額だけでは残債分全額を返済できないケースもあります。そういった場合には、これまでの住宅ローン残債分と新たな住宅ローンとをまとめて借り入れ、まずは残債分を完済した上で新たなローンを返済してゆく、住み替えローンという選択肢もあります。

ただし、残債と購入分の両方を借り入れ、大きな融資額となるため審査については通常の住宅ローンよりも厳しくなってきます。

引渡し時期(引越し時期)を優先する場合

売却先行型で引渡し時期(引越し時期)を優先する場合、例えば売り主側のスケジュールに合わせた引渡し時期とするかわりに、売却価格を引き下げるなど、といった柔軟な対応も視野に入れておいても良いかもしれません。買い主さんによっては応じてくれるケースもないとはいえません。

また、どうしても引渡し時期(引越し時期)までに売却出来ない場合の最後の選択肢として、不動産業者による買取りという手段もありますが、ローン残債のある場合ではこれを上回る買取り金額でなくてはならないためハードルは高くなってきます。

②住宅ローンを利用していない、または完済済みの場合。

売却したい家の購入時に住宅ローンを利用していない、または既に完済済みの場合なら、新居となる家の購入で住宅ローンを利用しても、そちらの返済だけで済みますからスケジュールについては比較的緩やかで大丈夫ですね。

この場合なら購入先行型のスケジュールを想定して、売却は多少時間をかけてでもじっくりと納得のゆく価格で売却するというプランも可能となります。